투기과열지구 위치

규제지역 변천 과정

2022년 9월 26일부터 서울 전 지역 및 경기 일부 지역을 제외한 모든 투기과열지역이 해제되었고, 2023년 1월 5일 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 나머지 전 지역이 해제되었습니다.

2025년 10월 16일부터는 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역)으로 재지정되어 강력한 대출 규제가 적용됩니다.

서울 전역 25개구 + 경기 12개 지역 규제지역 지정

서울특별시: 25개 자치구 전체

경기도: 광명, 과천, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남

대출 규제 LTV, DTI, DSR (2025년 10월 16일 기준)

주택가격별 차등 대출한도 신설
15억 이하 6억원 / 15~25억 4억원 / 25억 초과 2억원

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출은 주택 시가에 따라 차등 제한됩니다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되어 고가 주택을 중심으로 한 가격 상승을 억제합니다.

규제지역 주요 대출 규제 (2025년 10월 16일 기준)

• 주담대 한도 : 주택가격별 차등 (최대 6억원)
• LTV : 40% (기존 70%에서 축소)
• DTI : 40%
• DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
• 스트레스 DSR : 금리 하한 3.0% (기존 1.5%에서 2배 상향)
• 토지거래허가구역 : 2025년 10월 20일~12월 31일, 2년간 의무 실거주

• 다주택자 대출 전면 금지

  • 2주택 이상 보유자: 추가 주택구입 목적 주담대 전면 금지 (LTV 0%)
  • 수도권 내 보유주택 담보 생활안정자금 대출도 금지

• 처분조건부 1주택자

  • 기존주택 6개월 이내 처분 약정 필요
  • 규제지역 LTV 40% 적용
  • 주택가격별 차등 한도 적용 (15억 이하 6억원, 15~25억 4억원, 25억 초과 2억원)

• 규제지역 추가 제한사항

  • 3억원 초과 아파트 취득자: 전세대출 금지
  • 1억원 초과 신용대출 보유자: 대출실행일로부터 1년간 주택 구입 불가
  • 재건축·재개발 대출자: 중도금·이주비대출 취급 시 추가 주택 구입 불가
  • 비주택 담보대출: 상가·오피스텔·토지 등 LTV 70%에서 40%로 축소 (10월 20일부터)

• 1주택자 전세대출 DSR 적용 (10월 29일 시행)

  • 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
  • 연소득 5천만원 차주가 전세대출 2억원(금리 3.7%) 받으면 DSR 14.8%포인트 상승
  • 연소득 1억원 차주는 DSR 7.4%포인트 상승
  • 무주택자 전세대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이), 정책대출은 제외

• 스트레스 DSR 금리 하한 상향

  • 수도권·규제지역 스트레스 금리 하한 1.5% → 3.0%로 2배 증가
  • 연소득 5천만원 차주: 대출한도 6.6~14.7% 축소
  • 연소득 1억원 차주: 대출한도 11.1~14.7% 축소
  • 중도금·이주비 대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이)은 제외

• 은행권 주담대 위험가중치 조기 시행

  • 주담대 위험가중치 하한 15% → 20% 상향 시행시기 2026년 4월 → 2026년 1월로 3개월 앞당김
  • 필요시 25%까지 추가 상향 가능성 열어둠

• 경과 규정

  • 10월 15일까지 주택 매매계약 체결 및 계약금 납부, 또는 대출 신청 접수 완료된 경우 종전 규제 적용
  • 집단대출은 15일까지 입주자 모집 공고된 사업장 예외 인정
  • 15일까지 관리처분 인가가 나온 재건축·재개발 주택도 예외 인정