KB시세 기준 대출한도 산정 방식

부동산 대출을 받을 때 가장 중요한 것은 '시세 기준'입니다. 내가 계약하려는 아파트가 6억원이어도 은행에서는 KB시세 5.5억원을 기준으로 대출한도를 산정하기 때문입니다. 대부분의 금융기관은 KB시세 또는 감정평가가 중 더 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 결정합니다.

KB시세 적용 대출한도 계산법

대출한도는 KB시세 × LTV(담보인정비율)로 계산됩니다. 예를 들어 KB시세가 6억원이고 LTV가 70%인 경우, 최대 대출한도는 4억 2천만원이 됩니다.

실전 KB시세 활용법

• KB시세 업데이트 시점: 매주 금요일 업데이트되므로 상승기에는 대출 신청을 늦추고, 하락기에는 미리 신청
• 시세의견등록 활용: KB부동산에서 직접 시세의견을 등록하여 KB시세 상향 조정 요청 가능
• 매매가 vs KB시세: 매매가가 KB시세보다 10% 이상 낮으면 둘 중 낮은 금액 기준으로 한도 산정
• KB시세 1천만원 상승 = 대출한도 700만원 증가 (LTV 70% 기준)

주요 시세 기준 종류

• KB시세: 국민은행 기준 시세 (가장 많이 사용됨)
• 실거래가: 국토부 신고 기준 (보조지표)
• 감정평가가: 감정평가법인의 공식 평가 (별도 필요 시 사용)
• 한국부동산원 시세: 일부 금융기관에서 보조 활용

KB시세 기준 대출 가능한 은행들

매매가가 KB시세보다 낮아도 KB시세 기준으로 한도를 산정해주는 은행들이 있습니다. 이런 은행을 활용하면 더 높은 대출한도를 받을 수 있습니다.

• A은행: 5년 고정 4.07%, 아파트 1층도 KB시세 일반가 적용
• B은행: 5년 고정 4.07%, 부산/울산/경남 아파트 1층 KB시세 일반가 적용
• C은행: 5년 고정 4.26%, 부수거래조건 1가지만 요구

2025년 스트레스 DSR 3단계 영향

2025년 7월부터 수도권에서는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출한도가 3~5% 추가로 감소합니다. 스트레스 금리 1.5%가 가산되어 연소득 1억원 기준으로 기존 대출한도에서 약 1억원 이상 줄어들 예정입니다.

서민실수요자 LTV 우대 조건 (2025년 기준)

무주택자가 아래 조건을 충족하면 LTV를 최대 20%포인트 우대받아 규제지역에서도 LTV 70%까지 적용받을 수 있습니다.

• 부부합산 연소득 9천만원 이하 (미혼자는 단독 9천만원 이하)
• 투기지역·투기과열지구: 9억원 이하 주택
• 조정대상지역: 8억원 이하 주택
• 세대원 전원이 무주택자

주택담보 추가대출 활용법

기존 주택담보대출이 있어도 집값이 오른 경우 추가대출이 가능합니다. 담보대출은 KB시세 또는 감정가의 70%~90%까지 신청 가능하며, 시세 대비 최대 90%까지 한도 산출이 가능합니다.

• 1순위 담보대출: 등기부등본상 1순위로 설정 (주택 구매 시 설정)
• 2순위 담보대출: 선순위 대출을 놔두고 추가자금 조달
• 한도 산출: 현재 시세 기준으로 최대 90%까지 가능