2025년 10월 16일부터 적용

서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정, LTV 40% 적용

서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(광명, 과천, 분당·수정·중원구, 영통·장안·팔달구, 동안구, 수지구, 의왕, 하남)이 규제지역으로 신규 지정되어 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소됩니다. 10억원 아파트 구입 시 기존 7억원에서 4억원까지만 대출이 가능합니다.

동일 범위로 토지거래허가구역이 10월 20일부터 12월 31일까지 지정되어 아파트 매수 후 2년간 의무 실거주를 해야 하므로 갭투자가 원천 차단됩니다.

주택가격별 대출한도 차등 적용, 25억 초과 시 2억원

수도권과 규제지역에서 주택 시가에 따라 대출한도가 차등 적용됩니다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한됩니다. 이주비대출은 주택가격과 무관하게 6억원 한도를 유지합니다.

주택가격별 대출한도

스트레스 DSR 가산금리 하한 1.5% → 3% 상향

수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향됩니다. 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.0% 조건에서 연소득 5천만원 차주는 대출한도가 6.6~14.7%, 연소득 1억원 차주는 11.1~14.7% 축소됩니다.

스트레스 금리 3% 적용 시 대출한도 축소 효과

중도금·이주비 대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이), 순수고정형 주담대는 스트레스 금리 적용이 제외됩니다.

1주택자 전세대출 DSR 적용 (10월 29일 시행)

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영합니다. 연소득 5천만원 차주가 전세대출 2억원(금리 3.7%)을 받으면 DSR이 14.8%포인트, 연소득 1억원 차주는 7.4%포인트 상승하여 주담대 한도가 축소됩니다.

전세대출 DSR 반영 효과

무주택자 전세대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이), 정책 목적 전세대출은 DSR 적용이 제외됩니다.

규제지역 추가 제한 사항

• 3억원 초과 아파트 취득자: 전세대출 금지
• 1억원 초과 신용대출 보유자: 대출실행일로부터 1년간 주택 구입 불가
• 재건축·재개발 대출자: 중도금·이주비대출 취급 시 추가 주택 구입 불가
• 비주택 담보대출: 상가·오피스텔·토지 등 LTV 70%에서 40%로 축소 (10월 20일부터)

은행권 주담대 위험가중치 조기 시행

주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 시행시기가 2026년 4월에서 2026년 1월로 3개월 앞당겨집니다. 필요시 위험가중치 하한을 25%까지 올릴 가능성도 열어두었습니다.

경과 규정

10월 15일까지 주택 매매계약 체결 및 계약금 납부, 또는 금융회사 전산상 대출 신청 접수 완료된 경우 종전 규제가 적용됩니다. 집단대출은 15일까지 입주자 모집 공고된 사업장, 15일까지 관리처분 인가가 나온 재건축·재개발 주택도 예외 인정됩니다.