2026년 8월 2일 기준

서울 전역·경기 15곳 규제지역 지정, LTV 40% 적용

서울 25개 자치구 전체와 경기도 15개 지역(광명, 과천, 분당·수정·중원구, 영통·장안·팔달구, 동안구, 수지구, 의왕, 하남, 동탄구, 기흥구, 구리시)이 규제지역으로 지정되어 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소됩니다. 2026년 7월 1일부터 동탄·기흥·구리 3곳이 추가로 편입되었습니다.

해당 지역은 토지거래허가구역으로도 지정되어 아파트 매수 후 2년간 의무 실거주를 해야 하므로 갭투자가 원천 차단됩니다. 신규 지정된 동탄·기흥·구리는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토허구역이 적용됩니다.

규제지역 확대 현황

주택가격별 대출한도 차등 적용, 25억 초과 시 2억원

수도권과 규제지역에서 주택 시가에 따라 대출한도가 차등 적용됩니다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한됩니다. 다만 일부 은행은 자체적으로 전국 대출한도를 3억원까지 축소하는 등 더 엄격한 기준을 적용하고 있어, 실제 대출 시 은행별 한도 확인이 필요합니다.

주택가격별 대출한도

스트레스 DSR, 수도권·지방 이원화 적용

2026년 하반기(7월 1일~12월 31일)부터 스트레스 DSR이 지역별로 다르게 적용됩니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3.0%에 기본 적용비율 100%(3단계)가 그대로 유지되지만, 지방(비규제지역)은 시장 충격 완화를 위해 스트레스 금리 1.5%, 기본 적용비율 50%(2단계)가 연말까지 유예됩니다.

지역별 스트레스 DSR 적용 기준

중도금·이주비 대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이), 순수고정형(30년 고정금리) 주담대는 스트레스 금리 적용이 제외됩니다.

생애최초 주택구입자 LTV 80% 완화

생애최초 주택구매자는 지역·주택가격·소득과 무관하게 LTV 상한이 80%까지 완화되며, 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 확대됩니다. 단, 세대원 전원이 무주택자여야 하고 만 30세 미만은 별도 소득 요건을 충족해야 하며, DSR 40% 규정은 그대로 적용됩니다.

다주택자 대출 만기연장 원칙적 불허

다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 불허됩니다. 다만 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양주택 등 규제 적용이 곤란한 경우는 주택 보유 수 산정에서 제외됩니다. 다주택자가 수도권 내 신규 주택을 구입할 경우에는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 0%가 적용됩니다.

1주택자 전세대출 DSR 적용

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영합니다. 연소득 5천만원 차주가 전세대출 2억원(금리 3.7%)을 받으면 DSR이 14.8%포인트, 연소득 1억원 차주는 7.4%포인트 상승하여 주담대 한도가 축소됩니다. 무주택자 전세대출, 기존 전세대출 만기 연장(증액 없이), 정책 목적 전세대출은 적용이 제외됩니다.

규제지역 추가 제한 사항

• 3억원 초과 아파트 취득자: 전세대출 금지
• 1억원 초과 신용대출 보유자: 대출실행일로부터 1년간 주택 구입 불가
• 재건축·재개발 대출자: 중도금·이주비대출 취급 시 추가 주택 구입 불가
• 비주택 담보대출: 상가·오피스텔·토지 등 LTV 70%에서 40%로 축소

은행권 주담대 위험가중치 20% 시행

주담대 위험가중치 하한이 계획보다 3개월 앞당겨진 2026년 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행됐습니다. 금융당국은 가계부채 상황에 따라 위험가중치 하한을 25%까지 추가 상향할 가능성도 열어두고 있습니다.

은행권 자율 대출한도 축소 확산

KB국민은행이 2026년 7월 10일부터 전국 모든 지역의 주택구입자금 대출 한도를 3억원 이내로 일괄 축소하는 등, 정부 규제와 별도로 은행권이 자체적으로 대출 문턱을 높이는 사례가 확산되고 있습니다. 실제 대출 상담 시 정부 규제 한도뿐 아니라 개별 은행의 자율 한도도 반드시 확인해야 합니다.