LTV, DTI, DSR 차이점

1. LTV (Loan to Value)

주택담보 대출 비율

집 값 대비, 대출 받을 수 있는 비율 입니다. 은행이 주택, 상가 빌딩 등을 담보로 잡아서 돈을 빌려줄 때 담보 물건의 실제 가치에 대비해서 대출 금액이 차지하는 비율을 의미합니다.
LTV가 60%라고 가정한다면, 집 값 대비 60%까지만 대출을 받는 것입니다. 집 값이 1억이라면, 6천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 소득이나 주택가격과 관계없이 최대 6억원으로 한도가 제한됩니다.

은행 입장에서 집값 중에 얼마나 대출을 내줄지 결정하는 규제 요건이라고 할 수 있습니다.

LTV 계산법

LTV = 대출금 / 주택의 담보가치

LTV 60%인 주택 담보 가치가 5억일 경우 대출 가능 금액은 60% * 5억 = 3억(대출금액) 입니다.

지역별 LTV 비율

서민·실수요자 LTV 우대 조건

우대 요건 (모두 충족 시):

• 부부합산 연소득 9천만원 이하
• 투기·투기과열지구: 주택가격 9억원 이하
• 조정대상지역: 주택가격 8억원 이하
• 무주택 세대주

우대 혜택: 규제지역 내에서도 LTV 70% 적용 (최대 6억원 한도)

생애최초 구입자 특례 (2025년 6월 28일 변경)

부부합산 연소득 1억원 미만인 생애최초 구입자는:

• 수도권·규제지역: LTV 70% 적용 (기존 80%에서 축소)
• 지방 비규제지역: LTV 80% 유지
• 전입 의무: 6개월 이내 전입 필수
• 대출 한도: 최대 6억원 (수도권·규제지역)

9억 초과 주택의 차등 LTV

9억 초과 주택에 대해서는 구간별 차등 LTV가 적용되나, 수도권·규제지역은 총 대출한도 6억원 제한이 우선 적용됩니다:

• 투기·투기과열지구: 9억 이하 구간 50%, 9억 초과 구간 20%
• 조정대상지역: 9억 이하 구간 50%, 9억 초과 구간 30%

계산 예시: 투기과열지구 내 13억원 주택 구매 시
(9억 × 50%) + (4억 × 20%) = 4.5억 + 0.8억 = 5.3억원 계산되나,실제 대출한도는 6억원 제한으로 인해 6억원

15억 초과 초고가 주택

투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대해서도 무주택자와 1주택자(처분조건부)는 주택구입목적 주담대를 받을 수 있으나, 2025년 6월 28일부터 최대 6억원 한도가 적용됩니다.

2. DTI (Debt To Income)

총부채 상환 비율

내 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선 을 의미합니다. 대출금 원금과 이자가 개인의 연 소득에서 차지하는 비중으로 기존 대출 이자와 신규대출 원리금을 합산합니다.

부동산 시장의 과열을 막기 위해 정부가 2005년 도입한 제도다. 점차 기준이 강화되는 추세다. 투기지역과 투기과열지구 등 지역에 따른 기준값으로 아파트 매매 대출을 받기 전 가장 먼저 확인해야 하는 조건입니다.

DTI 계산법

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득

예를 들어 대출자의 연 소득이 3000만원이며 주택을 매매해야 하는 지역의 DTI가 40%라면 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액이 연 소득의 40%에 해당하는 1200만원을 넘을 수 없습니다.

3. DSR (Debt Service Ratio)

총부채 원리금 상환 비율

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율을 의미합니다. 전체 금융 부채는 주택담보대출 원리금을 포함한 모든 신용대출 원리금의 총대출 상환액을 뜻합니다. DTI와의 차이점은 신용대출 원리금(원금 + 이자)을 반영한다는 것입니다.

DSR 계산법

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득

예를 들어 연 소득이 1억원이고 연간 원리금 상환액이 2000만원이라면 DSR 20%가 됩니다. 은행 주택담보대출 DSR 기준인 40%를 적용할 경우 이번에 받은 주택담보대출의 원리금을 포함한 총부채 상환비율은 40%를 넘을 수 없습니다.

간단히 말해 대출을 받는 사람이 모든 금융 회사에 보유한 대출 원금 및 이자 상환액이 얼마나 부담이 되는지를 의미합니다. 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 볼 수 있습니다.